Vládní koalice, jak ukazuje výhled legislativního plánu, se chystá zavést předkupní právo zemědělců na pole, na nichž hospodaří. Pokud by se v budoucnu majitel pole rozhodl pozemek prodat, zemědělec by měl možnost do transakce vstoupit a sám pole odkoupit. Novelu chce vláda předložit na začátku příštího roku, platit má od ledna 2028. Návrh zákona zatím zřejmě neexistuje.
„Zabráníme spekulacím se zemědělskou půdou a ochráníme majetek před spekulanty ze zemí mimo EU,“ píše se v legislativním plánu i programovém prohlášení vlády. Je to jediné, co se k novele dá zjistit z veřejných dokumentů.
Redakce iROZHLAS.cz se proto obrátila s dotazy na účel i podobu novely na ministerstvo zemědělství.
„Zvažujeme zavedení zákonného předkupního práva, zavedení informační povinnosti, úpravu pravidel pro zemědělský pacht, případně kombinaci těchto nástrojů,“ reagoval tiskový mluvčí ministerstva Vojtěch Bílý. „Aktuálně provádíme detailní analýzu dat a hodnotíme dopady jednotlivých variant. Konkrétní řešení zvolíme až po diskusi s dalšími resorty a nevládními organizacemi.“
„Zároveň si uvědomujeme, jak klíčové téma je ochrana a regulace trhu se zemědělskou půdou,“ pokračuje odpověď mluvčího. „Ke změnám proto přistupujeme s maximální opatrností a pečlivostí. Cílem je, aby nová pravidla stoprocentně odpovídala české realitě, byla v souladu s evropským právem a především obstála před Ústavním soudem – jakýkoli zásah do vlastnických práv musí být spravedlivý a obhajitelný.“
Odpovědi na konkrétní dotazy – kdo jsou beneficienti návrhu, jaký bude dopad na státní rozpočet, které instituce novela zasáhne nebo jak má zamezit spekulacím s půdou – mluvčí neposlal.
Mikroskopičtí cizinci
Dostupná data přitom naznačují spíše omezený zájem cizinců o českou půdu, tím méně těch mimounijních. Vycházíme z údajů v registru půdy (LPIS), který odhaluje, kolik půdy firmy obhospodařují, nikoli vlastní. Data nicméně ukazují tak nízký podíl zahraničních zemědělců, že je považujeme za dostatečně silnou nápovědu.
Celkem firmy ve vlastnictví cizinců hospodaří na 3,2 procenta české půdy, mimounijní firmy na 0,4 procenta a mimoevropské na mikroskopických 0,023 procenta české půdy.
Co do rozlohy obhospodařované půdy největší zahraniční zemědělský podnik, AgroVation Kněžmost německého majitele, je v tomto ohledu až 212. největší.
Tolik právnické osoby. Pro přehled o fyzických cizincích se musíme podívat na data Českého statistického úřadu za rok 2023. Tou dobou v Česku hospodařilo 123 zahraničních zemědělců (0,4 procenta celku) na 8810 hektarech (0,3 procenta celku).
Tuzemští obchodníci s půdou budou zřejmě obhospodařovat i vlastnit větší výměru než ti zahraniční – v posledních letech polnosti skupuje řada investičních skupin včetně Viagem Reality (kampaň Lichtenwald), Česko-Moravský zemědělský fond (firma Farmíto) či Českomoravská pozemková (web Investuj do pole).
Jejich majetková struktura ovšem fakticky znemožňuje dostat se k podrobnějším datům: hned první zmíněná firma, Viagem Reality, má jen na první úrovni vlastnictví 188 schránkových firem. Při dvousetkorunovém poplatku za jednu firmu při nahlížení do katastru nemovitostí se dostáváme k částkám, které analýzu blokují.
Vítěz: české koncerny
Snadnější je zjistit, kdo by ze zavedení předkupního práva těžil – lepší pozici by zvažovaná změna dala zemědělcům, kteří hospodaří na pronajaté půdě.
Dohledali jsme ty, kteří novelou získají nejvíc: z katastru nemovitostí jsme získali údaj, kolik zemědělské půdy firma vlastní, z registru půdy pak rozlohu půdy, kterou obhospodařuje. Jejich spojení ukazuje, kolik půdy má zemědělec v pronájmu – a kdo by měl po zavedení předkupního práva větší šanci pozemky nakupovat.
Kvůli zmíněným dvěma stům korunám za subjekt při nahlížení do katastru jsme se zaměřili pouze na šest největších agrokoncernů a jejich dceřiné firmy, dohromady asi stovku subjektů.
Z předkupního práva by v absolutních číslech těžil nejvíce Agrofert s 96 tisíci hektarů pronajatých polí. Procentuálně má potom z analyzovaných holdingů nejmenší podíl vlastněné půdy k té pronajaté JTZE, majetkově propojená s bankou J&T, která vlastní asi 11 procent obhospodařované plochy.
„Pro zemědělce, kteří na půdě hospodaří, by mohlo být přínosem, že se o změně majitele půdy dozví ještě dřív, než k transakci dojde, což dnes nebývá pravidlem a není to ani povinnost prodávajícího,“ odpověděl na dotaz redakce, zda firma předkupní právo vítá, tiskový mluvčí Agrofertu Pavel Heřmanský.
„Samotné předkupní právo vnímáme jako snahu zachovat půdu v rukou českých zemědělců, kteří na ní hospodaří,“ pokračuje. „S mnoha majiteli půdy, kterou máme propachtovanou, máme dobré vztahy, vidí, že na ní dobře hospodaříme, a když se rozhodnou ji prodat, obrací se na nás. Pokud ale někdo bude chtít prodat půdu spekulantovi či investorovi za nejvyšší možnou cenu, samotné předkupní právo bude pouze administrativním zdržením, nikoli překážkou toho, aby tak učinil.“
Novelu by přivítal také předseda představenstva JTZE Jan Šimek. „Výhodou by bylo především omezení spekulativních obchodů s půdou,“ odpovídá webu iROZHLAS.cz. „Dnes se stává, že vlastník prodá půdu obchodníkovi, který na ní nehospodaří, ale následně ji nabízí zemědělci za výrazně vyšší cenu. Pokud by měl předkupní právo ten, kdo na půdě skutečně hospodaří, mohl by současnému vlastníkovi nabídnout férovou a reálnou cenu přímo.“
„Pro nás by to znamenalo větší jistotu, že na dané půdě můžeme dlouhodobě hospodařit a plánovat rozvoj,“ dodává Šimek. „Zároveň je potřeba, aby případná úprava byla nastavena vyváženě. Musí respektovat práva vlastníka i nájemce. Předkupní právo by nemělo být nástrojem ke spekulaci ani k omezení vlastníků, ale mělo by posílit stabilitu zemědělského hospodaření a dlouhodobou péči o půdu.“
Připustil, že pronájem půdy vnímá jako určité riziko. JTZE má uzavřené smlouvy v průměru na šest let, v rozmezí jednoho až patnácti roků. Vlastníci půdy podle něj chtějí dobu pachtu spíše zkracovat.
„Pro zemědělce je to problém, protože hospodaření na půdě se nedá řídit v horizontu jednoho roku. Osevní postupy jsou víceleté, stejně tak péče o kvalitu půdy nebo investice například do závlah dávají smysl při dlouhodobé jistotě. Krátké pachtovní smlouvy bohužel zemědělce nemotivují k používání moderních metod šetrných k půdě, nemluvě například o budování závlah,“ vysvětluje.
Nezamýšlené důsledky
Předkupní právo na půdu se v Česku neřeší poprvé. V roce 2017 návrh zvedla KSČM, v roce 2024 ho zrecyklovalo tehdy opoziční ANO. Ani jeden podporu ve Sněmovně nenašel.
Zákonodárci se mohli inspirovat v řadě unijních zemí, předkupní právo na zemědělskou půdu využívají země visegrádské čtyřky, pobaltské státy, Rakousko, Německo či Francie. Jejich snahy jsou podobné jako ty deklarované českou vládou – zabránit spekulacím nebo zjednodušit přístup k půdě aktivním zemědělcům. Obvykle přidávají ještě důraz na rodinné podniky či začínající farmáře.
Ne všude se zadařilo: v Německu se u pozemků, kterých se dotklo právo prvního odmítnutí, snížila cena bezmála o 20 procent; v Maďarsku reforma vedla k dlouhým administrativním průtahům; v Litvě dochází k masivnímu obcházení zákona přes spřízněné firmy; na Slovensku a v dalších zemích na východním křídle Unie dochází k hromadění majetku u velkých vlastníků. Podrobně efekty zavádění předkupního práva popisuje analýza projektu Živá půda.
Slovensko i Maďarsko navíc musely čelit žalobám pro porušení unijního práva. Unie proto přišla se seznamem nástrojů, které státy mohou k regulaci nákupů půdy využívat, aniž by porušily pravidla o volném pohybu kapitálu – kromě předkupního práva například preferenci lokálních zemědělců či stanovení horních limitů na rozlohu půdy, kterou smí firma vlastnit.
Česká situace je specifická v tom, že většinu půdy sice v důsledku restitucí vlastní fyzické osoby, ale hospodaří na ní převážně velká zemědělská družstva (viz box Čísla o půdě). Obvykle jde o relativně malé pozemky, které ale zemědělec scelí do obřích lánů, k jednotlivým pozemkům pak často chybí přístupová cesta. Výsledkem je mocenská nerovnováha, kdy vlastníci půdy nemají jinou možnost než propachtovat půdu za podmínek, které určí zemědělec.
Zmíněná analýza projektu Živá půda upozorňuje také na řadu nezamýšlených důsledků, které plánované opatření může přinést. Kromě zmíněného snížení hodnoty pozemků třeba na motivaci majitelů půdy zkracovat či vypovídat zemědělcům pachty nebo obcházení zákona a nárůst agendy soudů. Ani dobře napsaná novela navíc nemusí zamezit koncentraci pozemků u velkých vlastníků, ať už zahraničních, nebo lokálních.
Na infografiku se podívejte zde.
Autoři: Jan Boček, Jan Cibulka
Zdroj: iRozhlas.cz
